Развитие ипотеки в регионах России за 2010 — начало 2012 года

9 апреля 2012 Ипотека  Нет комментариев

 Прошедший, 2011 год, показал, что российская экономика достаточно оправилась от последствий недавнего кризиса. Касается это и ипотечного кредитования. Однако оптимистичные данные о росте объема выданных кредитов не сделали ипотеку доступнее. По-прежнему данный вид кредитования доступен заемщику с далеко не средними доходами. Следует отметить и тот факт, что ипотечный рынок напрямую зависит от рынка жилья. Если жилья строится мало, то ипотечный рынок развиваться не будет. Строительство нового жилья в Москве снижает темпы, строительные компании перемещаются в регионы, поэтому, следом за стройками, в регионы перемещается и ипотечный рынок.

По данным Росстата, использованным АИЖК (Агентством по ипотечному жилищному кредитованию) при подготовке своего отчета, десятка наиболее активных по темпам индустриального жилищного строительства регионов в 2011 году выглядит следующим образом: Московская область, город Санкт-Петербург, Краснодарский край, город Москва, Тюменская область, Республика Татарстан, Новосибирская, Свердловская, Челябинская области, Красноярский край. Как видно, Москва стоит далеко не на первом месте. Лидер, Московская область, ввела в эксплуатацию в три раза больше жилья, чем Москва, а аутсайдер первой десятки, Красноярский край, отстает от Москвы менее, чем в два раза.

В десятке лидеров по объему выдачи ипотечных кредитов расположились город Москва, Тюменская область, Московская область, город Санкт-Петербург, Свердловская область, Республика Татарстан, Новосибирская область, Челябинская область, Красноярский край и Иркутская область.

Это еще раз иллюстрирует, что объемы строительства жилья в регионе является значительным фактором роста его ипотечного рынка. Наличие же Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга в лидерах по объемам выдачи ипотечных кредитов в значительной степени обусловлено ценой 1 м2 жилья. Это утверждение подкрепляется данными Российской гильдии риэлторов, исследовавшей цены на вторичном рынке в различных регионах России. По данным гильдии, лидерами по ценам на жилье по состоянию на конец 2011 года являются Москва (в среднем 180,9 тысяч рублей за 1м2), Санкт-Петербург (88,5 тыс. руб.) и Московская область (71,6 тыс. руб.).

Средние ставки по ипотечным кредитам в течение 2011 года практически сравнялись на территории России, разброс крайне не значителен. Минимальные ставки зафиксированы в Курганской области в размере 10,5 % годовых, максимальные — в Республике Тыва — 12,9 % годовых, средние по России составляют 12,3-11,9 % годовых. Поэтому говорить об однозначной выгодности ипотеки в одних регионах, и абсолютной убыточности  — в других, нельзя.

Для определения наиболее адекватного предложения по ипотечным кредитам необходимо принимать во внимание и цену 1 м2 жилья в регионе, и уровень заработной платы и иных доходов населения региона, и величину прожиточного минимума.

Поскольку Федеральная служба государственной статистики пока не дала данных за 2011 год и Российский статистический ежегодник — 2011г. содержит данные по 2010 год включительно, для анализа будем использовать данные по заработной плате и доходам, величине прожиточного минимум на душу населения и по стоимости жилья за 2010 год.

Для анализа используем данные по регионам, занявшим первые 10 мест по объему введенного жилья и по объему выданных  кредитов по ипотечным программам, плюс Курганская область и Республика Тыва как регионы с минимальной и максимальной процентной ставкой по ипотечным кредитам. Средняя ставка по ипотеке за 2010 год по данным АИЖК зафиксирована в размере 12,5 % годовых, что не сильно отличается от данных за 2011 год, рост средних доходов населения в 2011 году также не имел резкого рывка вверх, поэтому использование данных за 2010 год можно считать достаточно корректным.

 

Регион	Сред. стоимость 1 м2 жилья на первичном рынке, руб.	Сред. стоимость 1 м2 жилья на вторичном рынке, руб.	Средняя ежемесячная заработная плата, руб.	Средние ежемесячные доходы населения, руб.	Прожиточный минимум трудоспособного населения, руб.
Московская область	60 232,00	66 364,00	25 417,40	22 324,50	6 585,00
Санкт-Петербург	78 243,00	80 134,00	27 189,50	24 593,80	5 773,00
Краснодарский край	39 592,00	55 192,00	16 329,90	16 647,80	5 737,00
Москва	144 342,00	170 131,00	38 410,50	43 875,70	8 556,00
Тюменская область	44 306,00	47 151,00	13 227,90	28 049,40	5 651,00
Республика Татарстан	34 315,00	38 203,00	17 350,10	18 158,10	4 733,00
Новосибирская область	38 263,00	46 430,00	18 229,70	16 090,10	6 000,00
Свердловская область	51 341,00	45 150,00	19 756,70	22 128,30	5 946,00
Челябинская область	31 375,00	30 516,00	17 370,20	16 714,40	5 234,00
Красноярский край	40 491,00	36 165,00	23 254,20	18 047,00	6 557,00
Иркутская область	39 420,00	37 144,00	20 475,60	14 965,40	5 667,00
Курганская область	29 167,00	30 974,00	13 227,90	13 600,60	5 238,00
Республика Тыва	33 175,00	32 911,00	17 530,00	10 050,10	5 622,00

     Анализ полученных данных позволяет сделать выводы о том, что, не смотря на то, что от среднемесячных доходов одинокого работоспособного жителя Москвы после вычитания минимально необходимых расходов остается в среднем больше свободных средств, нежели у жителя Республики Татарстан, однако, соотношение оставшихся свободных средств со стоимостью 1 м2 жилья ставит Республику Татарстан на второе место, а Москву отбрасывает на десятое, соответственно, и доступность ипотечного кредита для жителя Татарстана будет выше, чем для москвича.

Среди рассмотренных 12 регионов наиболее благоприятным для получения ипотечного кредита можно считать Тюменскую область. Отношение свободных средств к стоимости 1 м2 жилья находится в районе 50 %, средняя процентная ставка по  ипотечным программа кредитования по данным АИЖК — 12 % годовых, то есть одна из наиболее приближенных к средним ставкам по России, по объемам индустриального жилищного строительства Тюменская область стоит на пятом месте. В данном регионе есть все предпосылки для успешного развития ипотечного кредитования.

Наихудшим регионом для покупки жилья с помощью ипотеки среди рассмотренных выше можно назвать Республику Тыва — самый низкий показатель соотношения остатка свободных средств и стоимости 1 м2 жилья (чуть более 13 %), максимальный по Российской Федерации размер ставки по ипотечным программам делают возможность накопления первоначального взноса и получение ипотечного кредита сильно затруднительным. Данное положение не спасает даже невысокая среди рассмотренной дюжины стоимость 1 м2 жилья — Республика Тыва по данному показателю на десятом месте.

Курганская область также выглядит достаточно привлекательно с точки зрения получения ипотечного кредита за счет самых низких по России процентных ставок и уверенной позицией по соотношению свободных средств со стоимостью 1 м2 — не рекордные 50 % Тюменской области, но достаточно неплохие 27-28%.

В целом по России отношение остатка свободных средств, которые можно пустить на накопление первоначального взноса и на платежи по ипотечному кредиту, к стоимости 1 м2 жилья, выраженное в процентах, наибольшее для одного трудоспособного человека в Ямало-Ненецком автономном округе, Магаданской области, Тюменской области, Республике Коми и Республике Татарстан. Наименьшее — в Республике Калмыкия, Республике Тыва, Республике Марий Эл, Алтайском крае, Амурской, Тверской, Владимирской, Ивановской областях.

У семьи из четырех человек, состоящей из двух трудоспособных взрослых и двух детей, наибольшее количество свободных средств в процентах от стоимости 1 м2 жилья останется в тех же регионах —  Ямало-Ненецком автономном округе, Тюменской области, Магаданской области, Республике Коми и Республике Татарстан. А у аналогичной семьи из Республик Калмыкия, Тыва и Марий Эл, Алтайского края, Амурской и Ивановской областей свободных средств не останется вовсе. Курганская область, показавшая наименьшие ставки по ипотечным кредитам, держится в середине, поэтому в целом по России данный регион может считаться одним из регионов с наиболее доступными ипотечными кредитами.

Ставки по ипотечным кредитам в наиболее благоприятных для кредитования регионах лежат в диапазоне 11,9 — 12,4 % годовых (в среднем — 12 %). В наименее благоприятных — 11,8 — 12,8 (в среднем — 12,4), при этом большинство средних ставок выше 12,4 %. Данный факт только укрепляет позиции лидеров и делает ипотеку еще менее доступной в регионах-аутсайдерах.

Выравнивание ставок по ипотечным кредитам в целом по России в течение 2011 года эксперты АИЖК считают позитивной тенденцией и уравниванием доступности ипотечных кредитов. С последним утверждением согласиться трудно, поскольку существенная разница между соотношением доходов населения и стоимостью 1 м2 жилья по регионам России даже при практически одинаковых процентных ставках по ипотечным кредитам делает данный вид кредитования в части регионов недоступным для большей части населения.

Приобретение квартир с использованием федеральных и муниципальных субсидий на приобретение жилья делает ипотеку несколько более доступной, но необходимо принять во внимание, что на субсидии могут рассчитывать только определенные группы населения, которые в большинстве своем являются малообеспеченными и в установленном порядке признаны нуждающимися в оказании государственной поддержки. Доход данных групп населения менее или равен прожиточному минимуму по региону.
Таким образом, размер свободных средств у данных групп населения настолько незначителен по сравнению со стоимостью 1 м2 жилья, что им можно пренебречь. Размер субсидии рассчитывается исходя из нормативной стоимости 1 м2 жилья, установленной Минрегионразвития на соответствующий период по соответствующему региону. Данная нормативная стоимость имеет крайне мало общего с реальной стоимостью жилья. В качестве примера можно привести среднюю рыночную стоимость 1 м2 жилья в 2010 году по данным Российского статистического ежегодника и нормативную стоимость 1 м2 общей площади жилого помещения на II полугодие 2010 г., установленную Приказом Минрегионразвития РФ от 30.06.2010 № 313. Рассмотрим те же 12 регионов.

 

Регион	Сред. стоимость 1 м2 жилья на первичном рынке, руб.	Сред. стоимость 1 м2 жилья на вторичном рынке, руб.	Норматив стоимости 1 м2 жилья, установленный Минрегионразвития
Московская область	60 232,00	66 364,00	42 950,00
Санкт-Петербург	78 243,00	80 134,00	44 300,00
Краснодарский край	39 592,00	55 192,00	30 450,00
Москва	144 342,00	170 131,00	73 800,00
Тюменская область	44 306,00	47 151,00	32 450,00
Республика Татарстан	34 315,00	38 203,00	26 200,00
Новосибирская область	38 263,00	46 430,00	32 100,00
Свердловская область	51 341,00	45 150,00	33 600,00
Челябинская область	31 375,00	30 516,00	26 400,00
Красноярский край	40 491,00	36 165,00	30 400,00
Иркутская область	39 420,00	37 144,00	30 500,00
Курганская область	29 167,00	30 974,00	26 000,00
Республика Тыва	33 175,00	32 911,00	24 300,00

     Очевидно, что в среднем норматив составляет 75-80 % от реальной средней стоимости 1 м2 жилья. Для тех групп населения, доходы которых близки к прожиточному минимуму, даже получение субсидий не делает ипотеку доступной в полной мере. Семья их четырех человек нуждается в квартире площадью порядка 64 квадратных метров (исходя из 16 кв м на человека). Даже если рассмотреть ситуацию с получением субсидии в размере 100% от нормативной стоимости жилья данной площади, для покупки квартиры понадобится кредит в размере 20-25 % от реальной стоимости квартиры. Ежемесячный платеж по такому кредиту, взятому на 20 лет, составит половину и более совокупного дохода семьи, который и так находится на минимальном уровне. Таким образом, ипотека для данных категорий населения по-прежнему будет не доступна.

Оптимистичные заявления различных экспертов о дальнейшем росте ипотечного рынка в 2012 году связаны с несколькими причинами.

Во-первых, в 2011 начал реализовываться отложенный спрос — те сделки, которые были отложены или совсем распались в 2008 году. Данный отложенный спрос будет реализовываться и в 2012 году.

Во-вторых, цены на жилье будут продолжать расти. Руководитель аналитической службы  АИЖК А. Любимцева прогнозирует рост цен на несколько процентных пунктов выше инфляции.

Наиболее активные на ипотечном рынке банки и специалисты АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов) достаточно высоко оценивают качество нынешних российских ипотечных портфелей, при их оценке не упоминаются кризисы и дефолты, что можно расценить как достаточно оптимистичный признак.

По заявлению специалистов «Сбербанка» доля «плохих» заемщиков на ипотечном рынке на начало 2012 года — 3,2%, при этом ожидания были в районе 3,4%. Это также является хорошим стимулом для банков в развитии ипотеки.

Для заемщиков прогнозы специалистов и экспертов на 2012 год выглядят более пессимистично.

Рост цен на жилье потребует большего количества собственных средств потенциального заемщика для уплаты первоначального взноса, сумма необходимого кредита также возрастет. А это явится дополнительным финансовым грузом.

Риэлторы также допускают ухудшение условий кредитования в 2012 году. Руководитель департамента ипотеки «Миэль-Новостройки» К. Хмель считает, что развитие ипотеки во многом будет зависеть от экономической ситуации в целом по миру. Тенденция конца 2011 года, связанная с увеличением многими банками ставок по ипотечным кредитам, связана с ожиданиями банков изменений в общей экономической ситуации.

Есть прогнозы и по увеличению размера процентных ставок по кредитам. Это связано с удорожанием «длинных» денег и заемных средств вообще. По мнению президента Ассоциации банков Северо-Запада Владимира Джиковича, косвенным образом об этом свидетельствует текущее увеличение ставок по вкладам.

Удорожание заемных средств повлечет ужесточение требований банков в самим заемщикам, в частности, к оценке их платежеспособности.

В настоящее время ипотека в России является вспомогательным инструментом для улучшения жилищных условий. Большая часть граждан продает старое жилье, добавляет свои сбережения и берет кредит для приобретения более дорогого жилья. Покупка квартиры с помощью ипотеки с первоначальным взносов в размере 10-15% от стоимости жилья доступна немногим, ужесточение требований к потенциальным заемщикам сократит таких клиентов еще сильнее.

Многие риелторы и ипотечные брокеры сходятся во мнении, что ипотечное кредитование в 2012 году доступней не станет.

Таким образом, если у потенциального заемщика уже есть нужная сумма для первоначального взноса и достаточный доход для ежемесячных платежей по кредиту,  ему выгоднее не затягивать с принятием решения.
Автор: Мария Ключникова
Кредитный портал ProCredit.ru

Читайте также