Вызовет ли переход на эскроу рост цен на недвижимость?

21 октября 2019 Новости  Нет комментариев

Вызовет ли переход на эскроу рост цен на недвижимость?

Итак, закончился прием заявок от застройщиков жилья на получение разрешений на завершение строительства объектов по старым правилам, без эскроу-счетов. В срок до 1 октября 2019 года девелоперы могли получить заключение Минстроя о соответствии критериям для достройки проектов с готовностью более 30% (для проектов комплексной застройки — до 15% готовности) и 10% проданных квартир по договорам долевого участия по старой схеме. С 1 июля 2019 года фактически запрещено привлекать в строительство многоквартирных домов средства дольщиков напрямую. Теперь строительство жилья будет вестись за счет проектного финансирования банков и собственных средств девелоперов. Деньги, направленные на покупку жилья, должны храниться на специальных эскроу-счетах, доступ к которым застройщик получает только после ввода объекта в эксплуатацию.

Новый механизм работы полностью меняет рынок. Если раньше 90% объекта строилось на средства дольщиков и лишь 10% на кредитные средства, то при новой схеме строительства 85% объекта будет возводиться за счет средств проектного кредита и еще 15% за счет собственных средств девелопера. Такая схема имеет неоспоримые плюсы: дольщик получает полностью достроенное жилье либо деньги со счета эскроу в случае форс-мажора, а застройщик имеет постоянный доступ к средствам для бесперебойной стройки.

По последним данным Минстроя, из 118,2 млн кв. м возводимого в России жилья около 60% (70,7 млн кв. м) проектов получили заключение о соответствии критериям и будут достраиваться по старой схеме, и около 10% от общего объема жилья будет строиться с новым механизмом. Оставшаяся доля была в зоне «неопределившихся». Стоит ожидать, что до конца года доля уже 30% жилья будет продаваться с применением эскроу-счетов.

Главные опасения участников рынка связаны с тем, что стоимость жилья, построенного с применением эскроу, будет значительно выше. Уже звучат оценки роста стоимости жилья на 5—10% по сравнению с прошлым годом. Однако рост цен на фоне новостей о реформе строительного рынка, скорее, затронул вторичное жилье. Цены на квартиры в принципе имеют тенденцию к плавному росту на фоне волатильности рубля. Кроме того, снижение ставок по ипотеке в течение года подогревало спрос на жилье. В августе ставки по ипотеке впервые с января 2019 года стали ниже 10%, снижение ключевой ставки ЦБ в сентябре до 7% также формирует новую волну снижения ставок. Впрочем, если цены продолжат расти, то покупательский спрос будет снижаться и застройщикам придется жертвовать своей частью маржи, а не повышать цены на жилье.

Теперь же застройщики говорят, что из-за того, что они лишились прямого доступа к деньгам дольщиков, рост цен на строящееся жилье неминуем. Пока тренд на то, что выгоднее покупать квартиры на этапе «котлована», сохраняется, цены на такие объекты ниже рыночных минимум на 15—30%. Популярность таких объектов мы видим и в высокой доле выдач ипотеки на них. Для девелоперов продажи на начальном этапе строительства всегда были быстрым и ликвидным источником средств. Давайте поймем, действительно ли из-за новой схемы подорожает недвижимость.

Стоит разобраться в схеме работы с эскроу и переходом застройщиков на проектное финансирование. По оценке Центробанка, из 95 банков, уполномоченных работать с эскроу-счетами, интерес к новой схеме проявили 39. По оценке участников рынка, реально работают с эскроу-счетами лишь 13 банков. Банки заключили с застройщиками более 340 кредитных договоров на сумму более 300 млрд рублей, через эскроу-счета на данный момент привлечено около 35 млрд рублей.

Спрос на проектное финансирование растет, количество заявок застройщиков по сравнению с прошлым годом в среднем выросло на 30%. Весь год мы активно консультировали застройщиков о новых аспектах ценообразования в рамках проектного кредитования. При оценке рисков по проектному финансированию акцент сместился на подтверждение сметной стоимости проекта и достаточности источников финансирования строительства, оценку возможности построить объект в плановые сроки, оценку плана и графика продаж. Стресс-тест финансовой модели проекта теперь оценивает не только снижение цены продаж и увеличение себестоимости, но и снижение динамики продаж девелопера, при которой возрастает процентная нагрузка.

Процентная ставка по проектному кредиту напрямую зависит от объема средств, которые размещены на эскроу-счетах дольщиков. Таким образом, девелоперы по-прежнему будут заинтересованы в продаже большой массы квартир на начальной стадии строительства и равномерных продажах на протяжении всего строительства. Это позволяет им снизить до минимума процентную ставку и долговую нагрузку на проект. Новая схема финансирования требует от застройщика четкой логики продаж, наличия дисконтов на жилье на разных этапах строительства. Поэтому говорить о росте цен на квартиры с механизмами эскроу пока рано: текущая доля строительства таких квартир невелика, полный переход на эскроу произойдет, скорее всего, не раньше чем через 1,5—2 года в крупных городах и 3—4 года в регионах.

Самые оперативные новости экономики в нашей группе на Одноклассниках

Читайте также

Оставить комментарий

Вы можете использовать HTML тэги: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>